Процесс управления жилищным фондом в стране, проходящий по правилам «Единой России», грозит коммунальным коллапсом

цены ЖКХ

Для начала – порадуем, если так можно сказать, всех тех, кто живёт в многоэтажных и многоквартирных домах, кому наши мудрые законодатели преподнесли очередной сюрприз. Суть новации, о которой знают очень немногие россияне, вот в чём: до 1 июля 2016 года многодомовые ТСЖ, не имеющие общего имущества, должны быть реорганизованы. Поправки в действующий Жилищный кодекс РФ были внесены ещё в прошлом году. Это новшество, по сути, до сих пор остаётся тайной за семью замками для собственников жилья. Однако именно эта реорганизация может привести к тому, что в сфере управления многоквартирными домами начнут доминировать частные управляющие компании, а не ТСЖ.

Новация-2016: раздробления и поглощения

Если подходить упрощённо, то эти законодательные изменения выглядят следующим образом. В отдельно взятом крупном городе существует товарищество собственников жилья (ТСЖ), под управлением которого находится 100 многоквартирных домов (МКД). Но лишь 25 из этих домов имеют общие инженерные коммуникации: подключение к электроэнергии, поставкам тепла, воды и т.д. Получается, что три четверти МКД должны будут решать вопрос, кому управлять тем или иным домом.

Если следовать букве и духу закона, то получается, что придётся создавать ТСЖ на базе одного, максимум двух-трёх рядом расположенных домов. В лучшем случае, таких «общих» домов наберется 5-10, не более. Но управлять жилищным фондом при подобном раскладе практически невозможно. Соответственно, крупные, многодомовые ТСЖ будут вынуждены или реорганизоваться в частные управляющие компании, либо они будут должны пройти процедуру лицензирования наравне с управляющими компаниями.

Есть и третий, самый возможный вариант: вновь образованные и фактически раздробленные ТСЖ начнут уходить «под крылышко» той или иной частной УК, подписав договор на обслуживание МКД. При этом частные УК не преминут воспользоваться открывшейся для них возможностью «оттяпать» огромные куски жилищного «пирога» у многодомовых ТСЖ.

Финал очередной новации вполне предсказуем: грядёт очередной передел в сфере управления жилищным фондом, который грозит перерасти в новые коммунальные войны. Такие, которые мы наблюдали в период с 2004 года, когда был принят Жилищный кодекс РФ. Именно Жилищный кодекс РФ и дал «зелёный свет» частным УК в систему управления многоквартирными домами.

Итог: очередная новация запутывает и без того сложную ситуацию, которая сегодня сложилась на рынке управления жилым фондом России. И это – лишь очередной пример внедрения в жизнь откровенно идиотских, если называть вещи своими именами, нововведений.

Для чего всё это было придумано, спросите вы? Не знаю, но вариантов ответа у меня два. Либо чиновникам просто нечего делать, потому они и разрабатывают нереальные, проще говоря, откровенно вредящие людям новинки. Либо чиновники просто лоббируют интересы крупных игроков на рынке управления жилым фондом. Ведь этот самый рынок (например, сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги) сегодня в России является самым настоящим бизнесом с колоссальными финансовыми оборотами. А главная цель любого бизнеса – это извлечение прибыли.

Финансовый оборот ЖКХ в России в 2015 году составил 4 триллиона рублей. В этой сфере работает 36 000 организаций и 2 миллиона работников. Объём платежей населения за ЖКУ по итогам 2015 года превысил 1,3 триллиона рублей

От советских реалий к Жилищному кодексу РФ: 1991 – 2004 годы

Чтобы разобраться в сегодняшней вакханалии на рынке управления жилым фондом страны и в системе ЖКХ, надо понимать, как современная система создавалась. Для этого стоит напомнить, что в советскую эпоху существовала государственная система управления в сфере ЖКХ в форме жилищно-эксплуатационных контор (ЖЭК). В поздние советские времена, уже в 1980-х годах, ЖЭКи были преобразованы в дирекции единого заказчика (ДЕЗ).

Когда грянули либеральные реформы «лихих» 1990-х годов, было принято решение тарифы на жилищно-коммунальные услуги не повышать. И вплоть до 2000 года властям рост этих тарифов сдерживать удавалось. Цены на ЖКУ, конечно же, росли вместе с инфляцией, росли вместе с ростом цен на всё и вся, но не так стремительно. А самое главное – тогда о внедрении частного бизнеса в российскую «коммуналку» даже речи не заходило.

Впервые собственников и нанимателей жилья стали подключать к покрытию расходов за ЖКУ благодаря Указу Президента РФ «О временном положении о кондоминиумах» (1993 г.). Затем был принят Федеральный Закон «О товариществах собственников жилья» (1996 г.).

29 декабря 2004 года Президент РФ Владимир Путин подписал новый базовый законодательный акт – Жилищный кодекс РФ. И уже с марта 2005 года, благодаря новому кодексу, в ЖКХ стали появляться частные управляющие организации.

В соответствии с пунктом 2 ст. 161 Жилищного кодекса УК является одной из трёх возможных форм управления многоквартирным домом наряду с непосредственным управлением собственниками помещений (ТСЖ), а также ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом.

Таким образом, закон о ТСЖ 1996 года утратил свою силу, а все процедуры по управлению многоквартирными домами были прописаны в Жилищном кодексе. Кодекс давал право россиянам с 1 января 2007 года отказаться от услуг ДЕЗов, но для этого нужно было выбрать один их трёх названных способов управления домом (управляющая компания, товарищество собственников жилья или жилищно-строительный кооператив).

Именно тогда и началась дикая вакханалия на рынке ЖКХ, с переделом сфер влияния: кто кого обманет и кто больше «отожмёт» многоквартирных домов под своё управление.

«Раздвоение» коммунальной сферы: 2005-2013 годы

Дальше события развивались следующим образом. В период 2005-2006 годов во многих субъектах Российской Федерации создавались локальные Ассоциации ТСЖ, которые, как правило, действовали в определённых районах того или иного города. При этом основная часть домов находилась либо под управлением небольших ТСЖ, либо была отдана «на съедение» частным УК.

Следующий этап развития ситуации ознаменовался тем, что автономные товарищества собственников жилья (то есть, ТСЖ, созданные на базе, например, 10-30 домов и не входившие ни в какие ассоциации) столкнулись с коварством управляющих компаний. Причём, это коварство чаще всего переходило все границы разумного и превращалось в наглость невиданных масштабов.

К примеру, управляющей компании, которой захотелось взять в управление часть жилищного фонда какого-нибудь ТСЖ, собирала во дворах собрания жильцов каждого конкретного дома. Подобный «сход» по факту являлся фиктивным: обычно число собравшихся насчитывало 15-20 человек, редко когда их было больше. После чего в этих дворах появлялись объявления о том, что собственникам жилья необходимо срочно явиться по конкретному адресу для заключения договора на управление многоквартирным домом. Обсуждению это не подлежало, а население, малосведущее в вопросах ЖКХ, безропотно подписывало любые бумаги, в надежде, что новоявленная управляющая компания уж точно порядок наведёт.

Зачастую такие аферы по переделу сфер влияния в системе управления жилищным фондом сходили с рук управляющим компаниям. Молчали и прокуратура, и органы местного самоуправления, молчали и другие, весьма многочисленные контролирующие ведомства.

Но хуже было другое. И в крупных, и в малых городах как собственники, так и наниматели жилья стали получать двойные платёжки за жилищно-коммунальные услуги, помните это, да? Одна платёжка приходила от ТСЖ, которое вроде бы ещё вчера управляло домом, а сегодня таких платёжек было уже две. Второй документ приходил, как правило, от новой управляющей компании.

Результатом такого «раздвоения» было то, что собственники жилья понятия не имели, каким образом можно узнать, кто именно (старое ТСЖ или новая УК) заключил договор на поставку коммунальных ресурсов – тепла, электричества, воды. То есть, возникал вопрос, кому же платить за ЖКУ, и этот вопрос был вовсе не праздным!

Именно в этот период резко стартовал, если можно так выразиться, второй этап роста неплатежей за коммунальные услуги в масштабах страны. Липовые (а, по сути, мошеннические) управляющие компании собирали с жильцов деньги за ЖКУ и с ними исчезали. Когда облапошенным гражданам стали предлагать ещё раз заплатить за коммунальные услуги, народ начинал самым натуральным образом сатанеть и вовсе переставал платить за ЖКУ.

В 2015 году долги за оплату жилищно-коммунальных ресурсов в России достигли 1 триллиона рублей, но только 20% из них приходилось на рядовых граждан

Именно тогда, во второй половине 2000-х годов, для законопослушных плательщиков при оплате коммунальных услуг ключевым стал вопрос, имеет ли управляющая компания договор с поставщиками коммунальных ресурсов и, стало быть, имеет ли она право собирать с «подведомственного» ей населения деньги за коммунальные и прочие услуги.

Проблема с неплатежами в коммунальной сфере стала настолько острой, что в сентябре 2010 года вышло Постановление Правительства РФ № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами». Благодаря этому документу и ТСЖ, и УК, равно как и любой жилищный кооператив, стали обязаны предоставлять сведения о наличии договоров с поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

То, что не учли разработчики Жилищного кодекса РФ, попыталось в оперативном порядке исправить федеральное правительство, но – увы! Невзирая на факт наличия этого замечательного постановления, двойные платёжные документы за ЖКУ и сегодня – вовсе не такая уж редкость.

2014-2015 годы: лицензирование как метод профанации?

Разумеется, не будем идеализировать систему управления жильём в рамках ТСЖ. Она, мягко говоря, не лишена недостатков, но это – тема для отдельного разговора. Сейчас самое время вспомнить о новом витке «упорядочивания» правил игры на рынке ЖКХ: в 2014 году на законодательном уровне было принято решение ввести процедуру лицензирования управляющих компаний. Зачем?

После грязного передела рынка по управлению жильём, частные УК (в отличие от ТСЖ) начали вести себя по отношению к собственникам жилья или откровенно по-хамски, или же просто не обращали никакого внимания на их просьбы, требования и жалобы. А самое главное (то, о чём мы уже говорили) – стали расти неплатежи управляющих компаний перед поставщиками коммунальных ресурсов, мириться с чем федеральные власти были не намерены. Неплатежи росли в первую очередь за тепло- и водоснабжение. Органы муниципального управления, региональные власти почти во всех субъектах Федерации не знали, как можно системно воздействовать на частные УК.

Итог всей этой вакханалии хорошо виден в одной цифре: в 2015 году долги за оплату жилищно-коммунальных ресурсов в России достигли 1 триллиона рублей, но только 20% из них приходилось на рядовых граждан. Основными неплательщиками оказались кто? Правильно – предприятия сферы ЖКХ и управляющие компании.

А что же дало лицензирование управляющих компаний? Как и предвещали здравомыслящие эксперты, такой процесс контроля за УК практически ничего не дал. Никакой смены в системе управления жилищным фондом не произошло. Подавляющее большинство управляющих компаний, которые были обязаны получить лицензии до 1 мая 2015 года и которые этого страстно хотели, своего добились. В зависимости от регионов, цифра таких УК колеблется от 70 до 90%.

Процесс лицензирования, по сути, превратился в самую настоящую профанацию. Ведь и после 1 мая 2015 года УК продолжали получать лицензии. В регионах массово были замечены случаи, когда та или иная управляющая компания, не получившая вовремя вожделенную бумагу на управление жилищным фондом, ухитрялась, словно нерадивый студент, «пересдать» квалификационный экзамен. И таким образом даже одиозные УК, замеченные до этого в многочисленных нарушениях и скандалах, лицензии всё-таки получали.

Однако итог лицензирования привёл и к другим, воистину опасным для системы российского ЖКХ последствиям. Летом прошлого года были озвучены предварительные данные, из которых следовало, что к началу июня 2015 года как минимум 50 000 жилых домов в России остались вообще без какого-либо управления. А точные данные, сколько домов в стране до сих пор бесхозные, получить практически невозможно: власти по понятным причинам не торопятся обнародовать такую информацию.

Удивляться тут нечему: ведь руководство управляющих компаний ещё перед началом процедуры лицензирования открыто, не стесняясь, заявляло, что их не интересуют дома старше 15 лет. Понятно почему не интересуют – затраты на содержание таких домов будут больше, чем на содержание домов новых, более современных. От старого (ну, или относительного старого) жилого фонда эти УК открещивались всеми правдами и неправдами. В итоге старый жилищный фонд лёг на плечи муниципальных образований, на плечи местного самоуправления, у которого в основной своей массе денег и так ни на что не хватает.

Чтобы хоть как-то выкрутиться из сложнейшей ситуации, власти на местах стали буквально загонять МКД (многоквартирные дома) в ту или иную управляющую компанию. В ряде регионов чиновники перед началом отопительного сезона 2015-2016 года предлагали собственникам бесхозного жилья немедленно переходить под управление вновь созданных (читай – неопытных) УК. В противном случае чиновники обещали проблемы с отоплением. И невдомёк было гражданам, что никто не может лишить их отопления, или «отрезать» от поставок воды только потому, что их бросили на произвол судьбы.

50 000 – как минимум, столько жилых домов осталось в России вообще без какого-либо управления к июню 2015 года по итогам лицензирования

«Муниципалов» тоже можно понять: их активность в деле едва ли не насильственного присоединения многоквартирных домов к тем или иным управляющим компаниям, как уже было сказано, диктовалась как финансовыми, так и политическими соображениями. С одной стороны, денег в большинстве муниципальных бюджетах и так – кот наплакал. А если с «неприсоединившимся» к той или иной управляющей компании домом, не дай Бог, что случится (например, ставший уже привычным сегодня взрыв бытового газа), главы муниципальных администраций в случае ЧП всё равно попадут под раздачу и на них, выражаясь языком улиц, «повесят всех собак».

Партийные опыты на людях: итоги-2016

На прошедшем в феврале 2016 года съезде «Единой России» много говорилось о приоритетах в деле развития российского ЖКХ. Но вот вопрос – не слишком ли иезуитскую политику выбрала партия власти на фоне фактического развала «коммуналки»? Ведь именно парламентское большинство «Единой России» в 2004 году дружно голосовало за принятие Жилищного кодекса!

Другой пример: в 2009 году единороссы презентовали свой очередной партийный проект под названием «Управдом». На первый взгляд, он преследовал благие цели – создать общественный институт квалифицированных управляющих многоквартирными домами, сформировать систему обучения и повышения квалификации профессиональных управляющих МКД, так называемых «старших» по дому.

И в самом деле, в регионах при министерствах и ведомствах возникли соответствующие курсы, которые можно смело назвать курсами по повышению квалификации в системе ЖКХ, в частности – в деле управления многоквартирными домами. Но что такое, обучить, например, 300-500 человек для крупного областного центра? Капля в море. Да и как, скажите на милость, «старшие» по дому должны бороться с произволом УК? Это вопрос также повис в воздухе.

Поэтому вполне объяснимы «донесения» из всех уголков страны о том, что в системе управления жилищным фондом работают непрофессионалы. Потому как профессиональное обучение по профилю ЖКХ в стране ликвидировано едва ли не напрочь.

Разве не знали функционеры «Единой России», да и сами чиновники федерального кабинета министров, что в развитых странах управляющие компании зарабатывают за счёт размещения рекламы на фасадах домов и сдачи в аренду нежилых помещений в домах? Да, рекламу российские УК кое-как и кое-где ещё могут размещать. Но вот сдавать в аренду нежилые помещения – это для нашей системы ЖКХ практически исключено. Почему? Да потому, что такие площади давным-давно находятся или в собственности муниципалитетов, или же в собственности застройщиков.

Вот почему управляющие компании в России предпочитают брать в управление не отдельные дома, а целые кварталы – чтобы банально выкачивать деньги из населения, не более того. Как именно эти деньги выкачиваются из населения? Внимательно читайте счета-извещения от управляющих компаний, которые ежемесячно приходят к вам за оплату коммунальных услуг (более подробно об этом рассказано в интервью «Жилищно-коммунальное казино в действии?» – Ред.).

На чём УК могут заработать? В развитых странах управляющие компании зарабатывают за счёт размещения рекламы на фасадах домов и сдачи в аренду нежилых помещений в домах, что для российских УК почти невозможно. Ведь такие площади давным-давно находятся или в собственности муниципалитетов, или же в собственности застройщиков. Вот почему УК в России предпочитают брать в управление не отдельные дома, а целые кварталы. Но эта простая мысль, видимо, даже не пришла в голову разработчикам Жилищного кодекса РФ…

Ни один из этих факторов не был учтён при реформировании системы российского ЖКХ, в том числе – при разработке и принятии в 2004 году Жилищного кодекса РФ. Для начала самих функционеров «Единой России» следовало бы направить на курсы повышения коммунальной грамотности, а уж потом – допускать к обсуждению проблем российского жилищно-коммунального хозяйства.

Тьма в конце тоннеля …

В науке не зря господствует истина, что все опасные опыты сначала делают на мышах, крысах, в худшем случае – на собаках. А потом уже, благодаря им, спасают человека. Но у нас и здесь всё перевернули с ног на голову!

Партия власти и чиновники вначале запустили частный бизнес в ЖКХ, а когда увидели, каких дров наломали, начали в очередной раз «реформировать» жилищно-коммунальную сферу. Одно из последних новшеств, заявленных кабинетом министров Дмитрия Медведева – это предложение, чтобы население за коммунальные ресурсы платило напрямую их поставщикам. То есть, минуя счета УК и даже ТСЖ. Хорошее предложение. Только хочется спросить: а стоило ли целях десять лет огород городить, создавая столь гнилую и неэффективную систему управления и расчётов в российской «коммуналке»?

Возвращаясь в самое начало статьи, отметим, что так называемая «реорганизация» ТСЖ, которых оторвут от посреднической миссии проводить через свои счета оплату населением поставок электричества, воды, отопления и прочих коммунальных услуг, непременно приведёт к господству управляющих компаний. Ведь последним будет только на руку беспомощность собственников отдельно взятого дома, который вполне может остаться бесхозным.

Произойдёт то, что мы уже наблюдали в процессе лицензирования. Как и тогда, управляющие компании в результате «реорганизации» ТСЖ (о чём я говорил в начале статьи) получат возможность взять под своё управление более качественное, более доходное для них жильё. Результат вполне предсказуем: новый передел рынка в сфере ЖКХ будет ещё более жёстким и беспощадным. И пусть хоть кто-нибудь из высокопоставленных членов партии «Единая Россия», уже десять с лишним лет «реформирующих» отечественную систему ЖКХ, приведёт мне внятные и убедительные контраргументы…

Сергей ЩЕРБАКОВ