Информация к размышлению о председателях Советов многоквартирных домов

В ноябре 2015 года в Пушкинском районе было создано местное отделение Ассоциации, объединяющей органы местной власти, УО (управляющие организации) и председателей Советов многоквартирных домов (МКД). Прошло достаточно времени, чтобы увидеть первые, пусть скромные позитивные результаты деятельности новой общественной организации. Что мешает или не способствует эффективному осуществлению управления МКД? Почему не выявляются ожидаемые, особенно председателями Советов МКД, результаты?

дом и его хозяин

К Ассоциации теряется интерес?

«В любом деле, – говорит Ирина Константиновна Бурцева, председатель Совета МКД в городском поселении Лесной, – главное на начальном этапе определить цель и средства, необходимые для её достижения, выбрать рабочий инструмент для поэтапного выполнения.

Цель Ассоциации грамотно изложена в Хартии. Во всяком случае, для настоящего времени и состояния жилищно-коммунального хозяйства она вполне достижима и желательна. На первые форумы приезжали председатели УО и представители администраций района, а вот в дальнейшем интерес к этим мероприятиям существенно снизился, если не сказать, и вовсе исчез. Почему? Есть значимая и уважительная причина!

Из средств для работы Ассоциации в наличии имеется помещение для проведения форумов да, собственно, и всё, наверное. Во всяком случае, в настоящее время члены Ассоциации только помещение могут использовать.

Рабочими инструментами для председателей Советов МКД являются канцелярские принадлежности, в том числе бумага, мобильные телефоны, компьютеры. Необходима и оплата их работы. Этот момент, кстати, не оговаривается на форумах, в то время как личные средства многих председателей Советов таких расходов не допускают. Интернет тоже необходим: использование уже имеющихся сведений и информации по теме ЖКХ позволит, что называется, не «изобретать велосипед», а пользоваться готовыми наработками не только районного, но и регионального уровня.

Далеко не у каждого председателя Совета МКД имеется технический паспорт, а он является краеугольным документом, с помощью которого Советы МКД могут вести квалифицированный и предметный разговор с представителями управляющих организаций

Так почему форумы Ассоциации стали неинтересны работникам УО и администраций? Не потому же, что не у всех председателей Советов МКД есть компьютеры, хотя это очень и очень важно? Для понимания ситуации предлагаю рассмотреть своего рода диаграмму.

Представим себе окружность, разделённую горизонтальной линией пополам. Верхняя часть является надстройкой и представляет федеральные законы, постановления правительства и так называемые подзаконные нормативные акты. Та часть, которая находится под горизонтальной линией, является не бюрократической, а живой жизнью, и в ней находятся МКД и УО. При этом 2/3 части ниже горизонтальной линии приходится на управляющие организации, а треть – на МКД, представленные Советами домов. Именно эта живая жизнь требует навести порядок в обслуживании МКД. Надстройка (верхняя часть окружности), соответственно, занимается законо- и нормотворчеством, считая, что сверху видно всё. «А вот, однозначно, и не всё!» – как сказал бы Владимир Вольфович и был бы однозначно прав. Невозможно живую жизнь, абстрагируясь от неё, направить в правильное русло. Типичный случай, когда теория не подтверждается практикой. Именно поэтому 2/3 нижней части окружности приходится на УО – ведь в этих организациях сотрудники пытаются сделать невозможное: соответствовать распоряжениям сверху и удовлетворять заявки жителей.

На форумах представители УО и администраций слышат то, что они и так читают в заявлениях жителей. Чем для них могут быть полезны эти форумы, к чему можно прислушаться, что использовать в дальнейшей работе? Советы домов, зачастую в полном составе, бессильны в этом процессе, так как законов по большей части не знают или не умеют ими пользоваться. Ситуация грустная, но поправимая.

На данном этапе работы Ассоциации администрации поселений имеют возможность внести значительный вклад в формирование первичного звена председателей Советов домов и постепенно обучать их работе в домах и с управляющими организациями на основе имеющихся нормативных документов, то есть подкреплять требования председателей Советов МКД к УО, уметь грамотно отказывать в них. В нашем поселении заместитель Главы по вопросам ЖКХ С.Н. Прохоров в соответствии с Жилищным кодексом РФ по распоряжению Главы А.В. Тропина два года назад проводил собрания собственников жилых помещений по выборам Советов домов и один раз в месяц в актовом зале администрации собирал председателей Советов домов на совещание. На территории обслуживания УО Советам МКД, состоящим из 3-4 домов, можно рекомендовать поддерживать активную связь по всем возникающим вопросам. Они, скорее всего, будут одинаковы: качество уборки в подъездах и на прилегающей территории, состояние освещения, ремонт домофонов, температурный режим отопления, то есть так называемые «бытовые вопросы».

И здесь не могут не возникнуть вопросы. Почему буксует очередной виток реформы российского ЖКХ? Что, уже конкретно на местах, мешает эффективно и грамотно осуществлять управление многоквартирными домами? Почему деятельность созданной в Московской области Ассоциации председателей Советов многоквартирных домов пробуксовывает?

Хартия как руководство к действию

Интересно, что сама Ассоциация создавалась практически одновременно с очень важным документом – «Хартией о сотрудничестве Ассоциации председателей советов МКД Московской области и управляющих организаций с органами власти». Название документа более длинное – мы не будем утомлять читателя его дословным цитированием. Напомним только, что приоритетом Хартии является – что бы вы думали? – правильно: защита потребителей жилищно-коммунальных услуг от недобросовестных организаций и частных лиц, предоставляющих услуги в сфере ЖКХ.

Этот документ был подготовлен региональным Министерством ЖКХ совместно с Госжилинспекцией. Хартия вступила в силу в январе 2016 года, а её участниками являются уже упоминавшаяся Ассоциация, управляющие организации, органы местного самоуправления районов Московской области, областное Министерство ЖКХ, областная Госжилинспекция, Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Против целей, заявленных в тексте Хартии, трудно что-либо возразить. Например, в статье 3 этого документа есть много хороших слов о профессионализме, противодействии коррупции, добросовестности и честности, открытости и прозрачности. В то же время Хартия не является правовым документом: за неисполнение положений Хартии на её участника не подашь в суд. Да и сама Хартия предусматривает за нарушения обозначенных в её тексте положений весьма символические наказания: предостережение, порицание, обязательство принести извинения, обязательство возместить причинённый вред и исключение из Хартии (статья 7).

Быть может, Мы преувеличиваем? Пожалуй, нет. И вот почему.

А где техпаспорт нашего дома?

Такой вопрос возникает у многих председателей Советов домов. Вопрос очень даже не праздный, так как далеко не у каждого дома имеется технический паспорт. Точнее, у дома-то он, наверное, есть, но его зачастую не видел и не имеет на руках председатель Совета дома, чтобы ознакомить с его содержанием членов Совета дома и его жителей – собственников и нанимателей жилья. А ведь именно в техпаспорте прописаны все технические характеристики здания. Таким образом, технический паспорт дома является краеугольным документом, с помощью которого председатели Советов МКД могут вести квалифицированный и предметный разговор с представителями управляющих организаций.

Этот документ вполне можно сравнить с медицинской картой находящегося на излечении в стационаре пациента: без изучения медкарты и фиксации в ней каждого этапа лечащие врачи не сделают ни одного шага. Так почему же то, что невозможно в медицине, допустимо в системе ЖКХ, где, как показывают многочисленные трагические примеры последних лет, один неверный шаг может привести (и уже не раз приводил!) к гибели десятков людей?

В деле управления многоквартирными домами возникает очень много донельзя конкретных и практических вопросов. Хартия на эти вопросы не отвечает, что вполне объяснимо: ведь такого рода документ определяет лишь общие правила управления многоквартирными домами и подтверждает формальную готовность участников процесса некие общие правила соблюдать. Но вот какими должны быть эти правила, что, в первую очередь, необходимо сделать, чтобы и содержание Хартии наполнилось практическим смыслом, и деятельность Ассоциации приносила реальную пользу?

«Я бы начала с главного вопроса, – говорит Ирина Константиновна, – как государственные органы могут выдавать лицензию управляющим компаниям на их деятельность, если эти компании не имеют договоров с собственниками квартир? Это самый настоящий парадокс, возведённый в норму, независимо от организационно-правовой формы управляющих компаний.

Во-вторых, компании, предлагающие гражданам услуги по управлению их домами, именуют себя очень по-разному: то «управляющая компания», то «обслуживающая организация», а то и предельно откровенно – «эксплуатирующая организация». У них разная организационно-правовая форма: кто-то является муниципальным предприятием, кто-то – обществом с ограниченной ответственностью или акционерным обществом, кто-то имеет форму государственного учреждения. Председатель Совета дома (а он ведь не является профессиональным управляющим!) в своей деятельности основывается, как правило, на типовом договоре с УК, он может не разобраться в каких-то важных элементах организационно-правовой формы УК. В результате организация считает себя готовой работать с МКД и одновременно с этим не может выполнить задания Совета МКД. Возникает конфликтная ситуация, в центре которой находится председатель Совета дома, если он, конечно, ответственный и принципиальный человек.

В-третьих, стоит отметить бесконечные проблемы с МосОблЕИРЦ, который, похоже, даже не интересует такая странная по смыслу и финансовой неопределённости строка в платёжке, как «начисление за содержание, текущий и капитальный ремонт». Если это возможно в нашем посёлке (а Администрация городского поселения Лесной работает очень неплохо, управляющая организация является муниципальной и находится, по словам Главы поселения, в оперативном управлении), то что же происходит при других формах и в других ситуациях?»

В каком направлении нужно начать движение?

Подобных вопросов в повседневной деятельности у председателей Советов МКД, как мы уже говорили, возникает великое множество. Ждать, что они как-то сами собой разрешатся, по меньшей мере наивно. Наш собеседник Ирина Константиновна Бурцева полагает, что поручить решение этих вопросов в рамках Ассоциации необходимо рабочей группе председателей Советов МКД – Координационному совету.

«Мне кажется целесообразным создать Координационный совет председателей многоквартирных домов (МКД), но не по количеству поселений в районе, а по организационно-правовой форме претендентов для работы с МКД, – говорит Ирина Константиновна. – Необходимо довести эти организации, что называется, до ума. Иначе говоря, отработать пилотные проекты по каждой организационно-правовой форме по принципу «вот именно так это должно работать!». Уверена, что пушкинскому отделению Ассоциации и рабочей группе председателей в виде Координационного совета это по силам».

Причём, по мнению Ирины Константиновны, Хартия управления многоквартирными домами сама по себе – неплохой документ, и он вполне может служить основой для работы.

«Хартия обозначает многие болевые точки и определяет направления, по которым нам сегодня надо работать, – уверена Ирина Константиновна. – Нам не стоит опираться на чиновников, нужно самим повышать грамотность, изучать документы. А для этого необходимо работать сообща. Именно мы, те, кто занимается практическими вопросами управления МКД, должны активно участвовать в текущей работе организаций, нужно только понять одну простую истину: за нас наши проблемы никто решать не будет!»

КСТАТИ
«Горячие точки» управления многоквартирными домами, требующие незамедлительного решения: из предложений, направленных И.К. Бурцевой руководству Пушкинского отделения Ассоциации председателей Советов МКД
Работа членов Координационного совета председателей Советов МКД на начальном этапе должна состоять из нескольких шагов. Собственно создание при Ассоциации председателей Советов МКД Координационного совета, в полномочия которого может входить разработка пакета документов ,как минимум, по двум злободневным направлениям: «Заключение договора с управляющей компанией на обслуживание», «Раскрытие содержания и стоимости каждой строки платёжного документа».
Помимо этого, срочного вмешательства со стороны Координационного совета председателей Советов МКД требуют такие «горячие точки» в управлении МКД, как:
1) обеспечение объективной работы общедомовых счётчиков, установленных с целью экономного использования энергоресурсов;
2) водоснабжение (горячее, холодное, а также отопление):
– приём системы водоснабжения в работу комиссией с участием председателя Совета МКД;
– замер температуры горячей воды, поступающей в дом, и температуры на входе непосредственно в систему дома. Это необходимо для учёта потерь тепла в помещении, где счётчики установлены (в основном это подвалы);
3) электроснабжение:
– поступление в Совет дома показаний общедомового расхода электроэнергии ежемесячно;
4) безопасность проживания в доме:
– схема внешнего подключения к системе водоснабжения дома пожарной машины, схемы отключения электро- и газоснабжения;
– обеспечение Совета дома телефонными номерами всех жителей дома;
– выяснение количества реально (постоянно и временно) проживающих в доме;
– извещение членов Совета дома о сдаче жилого помещения внаём, о продаже помещения.
Понятно, что если эти вопросы по дому не выяснены и не скомплектованы в рабочую папку Совета дома, то дом, можно сказать, слепой и глухой – просто коробка из кирпичей или железобетона, в которой, с небезопасностью для личного здоровья, почему-то живут люди…

Подготовила Елена ВОРОНОВА
Просмотров страницы: 235